Sto milijuna kvadrata ostaje "naše"

Piše Goran PRODAN

POREČ - Nacrt Zakona o turističkom zemljištu, odnosno o svem građevinskom zemljištu koje onomad nije procijenjeno u temeljnom kapitalu prilikom pretvorbe društvenih poduzeća, ušao je u završnu fazu oblikovanja. Do danas se o njemu, na poziv Ministarstva pravosuđa, trebaju izjasniti Vladini resori kojih se dotiče - od financija do turizma, državni fondovi, Odvjetništvo, a i Gospodarska komora te Udruga poslodavaca.

Predloženi koncept, kako smo nedavno pisali, ostaje u okvirima koje je ranije najavljivao predsjednik Vlade: načelno nema prodaje tog zemljišta, samo davanja u koncesiju.

Kad je riječ o samom turističkom zemljištu, njegov će titular biti država ili lokalna (ili regionalna) samouprava - ovisno o tome nalazi li se ono u kampovima ili u turističkim naseljima i oko hotela. Kampovi se faktički podržavljuju, s time da u idealnom dijelu suvlasnici mogu biti i tvrtke, razmjerno vlasništvu nad nekretninama koje imaju temeljem pretvorbe i privatizacije. No, to suvlasništvo im neće dati za pravo da svojim dijelom slobodno raspolažu, odnosno moći će ga prodati samo državi, po tržišnoj vrijednosti čiju će procjenu propisati Vlada.

Suvlasnici nekretnina u kampovima imat će prednost u dobivanju koncesije ako se jave unutar propisanog roka. Prijedlog je da se koncesija daje na 30 godina, plus 15 dodatnih. Na zemljištu će koncesionari imati pravo građenja i moći će građevine davati u zakup. Prihod od koncesije dijelio bi se između države i lokalne (regionalne) samouprave u omjeru 60:40, mogao bi se koristiti samo za »razvoj turističke infrastrukture i očuvanje turističke resursne osnove«, a država bi svoj dio ulagala u poseban fond za te namjene.

Za zemljište na kojem se nalaze hoteli i drugi objekti u turističkim naseljima, a nije ušlo u pretvorbeni kapital trgovačkih društava, predlaže se da bude njihovo vlasništvo u veličini tlocrta tih građevina. Ostalo u pretvorbi neprocijenjeno zemljište na kojem su izgrađeni hoteli i turistička naselja pripalo bi jedinicama lokalne samouprave na čijem se području nalazi. One ga ne bi mogle prodavati osim u slučaju da je potrebno za redovnu uporabu građevine, a tada, naravno, po tržišnoj cijeni. Samouprava može »svoje« turističko zemljište davati u koncesiju čije će uvjete propisati Vlada, a, ako baš hoće, zemljište može prenijeti u vlasništvo države.

Na sličan način kao i za turističko zemljište zakon bi regulirao i vlasništvo nad ostalim građevinskim zemljištem koje nije procijenjeno u pretvorbi. I tu će tvrtke moći steći vlasništvo nad zemljištem na kojem imaju građevine te otkupiti ono nužno za redovnu uporabu zgrada.

K tome, zakonom će se omogućiti da se prijašnjim vlasnicima zemljišta, kojima je oduzeto za vrijeme komunizma, a pravodobno su podnijeli zahtjeve za njegov povrat, ono i vrati u naravi ako nije privedeno namjeni za koju je oduzeto ili se za nju sada ne koristi odnosno ne koristi se sukladno odobrenom. No, i ti će vlasnici biti ograničeni u raspolaganju zemljištem jer će pravo prvokupa imati država, s obzirom na to da je turističko zemljište dobro od njenog posebnog interesa.

Bude li ovakav zakon Sabor donio, još nije izvjesno da će sve turističko zemljište oko kojega se vode razni sudski sporovi doista pripasti državi i samoupravi. Naime, Hrvatski fond za privatizaciju (ranije Agencija) izdavao je kojekakva rješenja o pretvorbi pa je u nekim slučajevima dvojbeno je li neko zemljište procijenjeno u temeljni kapital ili nije. Inače, po podacima koje smo lani dobili iz Državnog odvjetništva u Istarskoj županiji, država i privatizirane tvrtke sporili su se oko vlasništva nad gotovo devet milijuna četvornih metara zemljišta, mahom u atraktivnom priobalju. Primjerice, Riviera Poreč je, po navodima DORH-a, bez valjane pravne osnove postala zemljišnoknjižnom vlasnicom oko 220 hektara turističkog zemljišta. U porečkoj Plavoj laguni sporno je 126 hektara, a u umaškom Istraturistu blizu 190 hektara. S rovinjskim Jadranturistom, sada Maistrom, spor je o oko tisuću parcela čija je ukupna površina oko 200 hektara. U sastavu Maistre sada je i vrsarska Anitagdje se Državno odvjetništvo žalilo na uknjižbe oko 260 parcela ukupne površine veće od sto hektara. Kao zastupnik države odnosno HFP-a Odvjetništvo vodi zemljišne sporove i s porečkom Agrolagunom, sada u Todorićevom vlasništvu, te stečajnim dužnikom Histria Grupom iz Umaga, a dio je postupaka - primjerice protiv Istarskih ciglana, Purisa, Agrolabina... - pravomoćno okončan u korist države. Napomenuti valja da je u postupku pretvorbe i privatizacije bilo raznih nedosljednosti pa primjerice imamo slučajeve da pulskom Arenaturistu u vlasništvo nije ušlo ni zemljište ispod nekih hotela! To bi predloženi zakon trebao riješiti, ali možda i otvoriti nove prijepore - primjerice, oko vlasništva zemljišta u Arenaturistovim kampovima na Medulinštini: je li ono državno ili općinsko?

Donošenje zakona o turističkom zemljištu moralo bi pomoći konačnom sređivanju vlasničkopravnih odnosa nad desecima milijuna četvornih metara zemljišta, iako se i po postojećem Zakonu o privatizaciji moglo puno toga riješiti. Stanje koje traje više od desetljeća višestrano je štetno. Naime, ne treba zaboraviti da na najveći dio zemljišta koje privatizirane tvrtke - ugostiteljske, hotelijerske i ostale - koriste, a nije im ušlo u temeljni kapital, ne plaćaju ni lipe koncesije! A, primjerice, samo u kampovima u Hrvatskoj nije procijenjeno oko 2.200 hektara. Sveukupna površina zemljišta koja u pretvorbi nije unesena u temeljni kapital procjenjuje se, na državnoj razini, na oko sto milijuna kvadrata! Kolike su milijarde kuna izgubljene, odnosno ostale nenaplaćene u korist privatnih tvrtki?

No, osim direktne štete po državni i lokalne proračune ili fondove, velika je šteta i u razvojnom i investicijskom pogledu. Neizvjesno vlasništvo nad nekretninama odvraća turističke tvrtke od ulaganja u njih, a na spornom zemljištu ne može se ništa ni graditi jer se bez dokaza o vlasništvu ne može ishoditi građevinska dozvola. Koliko je još poslovnih prihoda i dobiti, a time i fiskalnih i sličnih prihoda izgubljeno zbog propuštenih investicija?

Nevjerojatno je koliko se saziva Sabora i Vlade promijenilo a da pitanje turističkog zemljišta nije riješeno. Hoće li i najnoviji prijedlog biti samo još jedan pokušaj koji će, zbog raznih političkih i kapitalističkih interesa, završiti u ladicama?